Il portone d’ingresso di un edificio non costituisce solo la prima barriera di sicurezza del condominio, ma rappresenta anche un elemento chiave per il decoro architettonico e la prestazione energetica dell’immobile. Quando si presenta la necessità di sostituirlo – per usura, danneggiamento o per migliorarne l’estetica e la funzionalità – emergono spesso dubbi legati alle maggioranze assembleari richieste e, soprattutto, alla ripartizione delle spese tra tutti i condomini, inclusi i proprietari di locali commerciali o garage situati al piano terra.
La natura del portone e la ripartizione delle spese
Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, il portone d’ingresso rientra a tutti gli effetti tra i beni comuni del condominio, in quanto destinato a servire e proteggere l’intero edificio nel suo complesso.
Poiché la sua funzione principale è quella di garantire la sicurezza, l’accesso e la conservazione dell’intero stabile (e non solo dei singoli appartamenti), le spese di conservazione e sostituzione seguono il criterio generale stabilito dal primo comma dell’articolo 1123 del Codice Civile: la ripartizione avviene in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale.
I locali al piano terra devono pagare?
Una delle questioni più dibattute nelle assemblee riguarda la partecipazione alle spese da parte dei proprietari di negozi, uffici o locali commerciali situati al piano terra che dispongono di un ingresso indipendente direttamente dalla strada.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione è costante nell’affermare che anche i proprietari dei locali al piano terra con accesso autonomo sono tenuti a contribuire alle spese di sostituzione del portone.
Le ragioni di questo orientamento si basano su due principi fondamentali:
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Funzione di protezione e decoro dell’immobile: Il portone principale non serve unicamente al passaggio pedonale dei residenti, ma delimita la struttura dell’edificio, ne garantisce il decoro architettonico e protegge la proprietà comune complessiva (comprese le fondamenta, le strutture portanti e le facciate).
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Utilizzo potenziale e utilità comune: Anche se il titolare di un locale al piano terra non utilizza quotidianamente il portone per accedere al proprio immobile, mantiene il diritto di utilizzo potenziale delle parti comuni interne (ad esempio per accedere al tetto, ai vani tecnici, ai contatori o all’astrico solare).
L’unica eccezione: I locali al piano terra sono esonerati dalla spesa esclusivamente se esiste una clausola esplicita all’interno di un regolamento condominiale contrattuale (approvato da tutti i condomini all’unanimità) oppure se specificato nel titolo d’acquisto originario.
Quali maggioranze servono in assemblea?
I requisiti di voto per approvare la sostituzione del portone variano in base al tipo di intervento deliberato:
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Sostituzione ordinaria o manutenzione (stesso materiale ed estetica): Quando si sostituisce un portone ammalorato con uno nuovo avente caratteristiche analoghe, l’intervento rientra nell’ordinaria amministrazione. In seconda convocazione, la delibera è valida con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’edificio (art. 1136, 3° comma C.C.).
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Innovazioni e modifiche significative: Se si intende modificare sostanzialmente il portone (ad esempio passando dal legno al metallo/vetro, aggiungendo sistemi automatici di apertura o motorizzazioni, oppure alterando la sagoma), l’intervento può configurarsi come innovazione o modifica del bene comune. In questo caso è richiesta la maggioranza qualificata: maggioranza dei partecipanti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) (art. 1136, 2° comma C.C.).
Limiti inderogabili
In ogni caso, la scelta del nuovo portone non deve mai:
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Alterare il decoro architettonico dello stabile (aspetto di fondamentale importanza nei centri storici o negli edifici d’epoca).
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Rendere alcune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
In conclusione, prima di avviare l’iter per la sostituzione del portone, è sempre consigliabile verificare attentamente il regolamento di condominio e affidarsi all’amministratore per la corretta redazione della tabella di ripartizione millesimale, prevenendo così possibili impugnazioni delle delibere assembleari.