Tra le pieghe della gestione condominiale, una delle questioni più delicate e spinose riguarda la gestione delle controversie. Quando un condomino decide di impugnare una delibera o nasce un contenzioso sul regolamento, la legge prevede un passaggio preliminare obbligatorio: la mediazione civile e commerciale.
Tuttavia, capita spesso che durante l’assemblea emerga l’idea di sminuire questo passaggio: “Perché spendere soldi e perdere tempo se tanto non vogliamo trovare un accordo?” oppure “Facciamo prima ad andare direttamente in tribunale”.
Come amministratori, è nostro dovere fare chiarezza ed evidenziare i rischi concreti che una scelta del genere comporta per l’intero condominio.
La mediazione è davvero obbligatoria?
Sì, per la materia condominiale la mediazione è una condizione di procedibilità. Questo significa che la causa in tribunale non può proseguire se prima le parti non hanno tentato la via della conciliazione davanti a un organismo di mediazione accreditato.
Con la riforma della giustizia (Riforma Cartabia), il legislatore ha rafforzato notevolmente l’importanza del primo incontro effettivo. Non si tratta più di una semplice formalità o di un incontro “informativo” dove ci si limita a salutare il mediatore per poi andarsene: le parti sono chiamate a sedersi al tavolo e a discutere la questione nel merito.
Cosa rischia il condominio se decide di non presentarsi?
Disertare il primo incontro di mediazione senza un giustificato motivo è una scelta estremamente rischiosa che può tradursi in sanzioni economiche e processuali dirette a carico dei condomini.
Ecco a cosa va incontro il condominio in caso di assenza ingiustificata:
1. La sanzione pecuniaria a favore dello Stato
Il giudice della successiva causa civile è tenuto a condannare la parte che non ha partecipato alla mediazione senza giustificato motivo al versamento di una somma pari al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio. Si tratta di una vera e propria multa che va a beneficio delle casse dello Stato.
2. Il pagamento delle spese processuali (anche in caso di vittoria)
La riforma ha introdotto un principio molto severo: se il condominio decide di non partecipare alla mediazione e poi, nel successivo processo, risulta persino “vincitore” nel merito della causa, il giudice può comunque negare il rimborso delle spese di lite sostenute oppure condannare il condominio a pagare le spese sostenute dalla controparte per il periodo successivo alla mediazione.
3. Presunzione di colpa nel processo
L’assenza ingiustificata viene valutata dal giudice come un elemento di prova a sfavore del condominio (ai sensi dell’art. 116 c.p.c.). La mancanza di collaborazione del condominio può cioè influenzare negativamente il convincimento del magistrato sull’intera vicenda.
Il ruolo dell’Amministratore e dell’Assemblea
Per evitare che il condominio subisca questi danni economici, la procedura corretta prevede passaggi ben precisi:
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La convocazione tempestiva dell’assemblea: Non appena ricevuto l’invito in mediazione, l’amministratore deve convocare l’assemblea per informare i condomini e richiedere la delibera per partecipare all’incontro e nominare il legale.
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Le maggioranze necessarie: L’assemblea deve deliberare la partecipazione e la delega all’amministratore (o a un suo rappresentante) con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio in prima convocazione, o un terzo in seconda).
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Verifica dei giustificati motivi: Se l’assemblea decide di non presentarsi, ciò deve avvenire solo in presenza di ragioni oggettive, documentabili e giuridicamente valide. Il semplice disaccordo con la controparte o la convinzione di “avere ragione” non costituiscono un giustificato motivo.
Considerazioni finali
Presentarsi al primo incontro di mediazione non significa cedere alle richieste della controparte, né rinunciare a far valere i propri diritti. Significa semplicemente adempiere a un obbligo di legge per proteggere il condominio da sanzioni inutili e dimostrare al giudice la propria buona fede e volontà collaborativa.
Come studio di amministrazione, il nostro compito è guidare la compagine condominiale verso scelte consapevoli, evitando che decisioni prese d’impulso in assemblea si trasformino in costi extra per tutti i proprietari.